世品新观点

董事长谢仕平:未来哪些零售业态更具成长性?日期:2015-04-13


 

我们通常说的零售业态(retail formats),是销售市场向确定顾客提供确定商品和服务的具体形态。在零售业态的划分上,官方和行业通常把其分为8种,当然有很多种不同的划分标准。


近年来,零售商业在互联网的冲击下有点风声鹤唳的味道,目前我们没有那么悲观,实体零售始终是不可替代的,就像电视不能取代电影一样。网络与实体的对接将成为趋势,在这种革命性的变化中,研究各种零售业态的变化和发展是很有意义的。本文并不是很多数据模型的研究结果,更多的是多年零售经验历练后的观点和感受,供业内和有兴趣的朋友参考。


购物中心:渐成主流业态,区域和结构分化明显,进入5年的痛苦期。


购物中心严格来说不是一种零售业态,但从广义角度,各种业态的集合也可成为一种新业态。在近十几年与百货公司的抗衡中,中国的购物中心已取得全面的优势,成为主流的零售业态,这是它的体验、休闲和丰富性决定的。购物中心更符合人们新生活方式的需求,特别是在网络购物冲击下,购物中心更能提供一个社交和体验平台。


但是,超高速集中的发展使购物中心面临着严峻考验,目前盲目的扩张并没有停下来的感觉。2014年全球在建的购物中心一半在中国,广东的重灾区是佛山和中山,仅佛山在建的购物中心就超过800万平方米。短期商业物业的增加造成了购物力难以支撑、招商困难、运营技术和人才缺乏。另一方面,经济周期低速,房价高居不下,通胀心理预期强烈,网购分流明显,反腐败促使高消费低迷,在多重夹击下,中国购物中心将进入5年的痛苦期,这期间至少有50%的在建项目难以依时开业。为应付困境加大销售比例将加剧租售矛盾,造成恶性循环。


从人口拥有面积比例看,我们可以认为中国的购物中心是不饱和的,但考虑到地区差异和集中度问题,购物中心无疑是阶段性过剩。从更长远来看商业物业还是有资源稀缺性特点,购物中心作为社交体验平台,其价值是不容置疑的,关键是如何生存下来。


购物中心有几个趋势值得关注:


1、 从区域看,城市中心型购物中心压力较小,特别是主商圈内的购物中心将迅速成长,如天河商圈的太古汇,时尚天河,正佳和准备开业的新鸿基。但三四线城市呈现阶段性饱和,在建项目将有30%左右转型,勉强开业的购物中心在前二个租期租值将十分低下,物业持有者的资金实力显得尤为重要。


2、 定位和结构分化。综合性购物中心向生活中心过渡,主题性购物中心发展迅速,重点看好青春主题,折扣主题和餐饮性主题。未来几年将涌现出很多不同风格特色的购物中心。


3、 餐饮娱乐的比例增加,购物比例将下降至50%左右。但带来的问题是租值低下,商品丰富度不足。盲目扩大餐娱的比重未必是购物中心的发展方向,今后将分化出以购物为主集中做强商品的购物中心,如北京的新光和广州的天河城,本人下篇文章将详细与大家分享此问题。


4、 未来购物中心将更重视营运技术和人才,开业后的调整成为常态,而且比过往力度更大。如此,开业前的定位和建筑结构等方向性问题显得更为重要。


百货公司:成衰退最快的业态,与互联网技术的结合大有可为。


在欧美发达国家,百货公司在竞争中输给大卖场,而中国百货公司却将给购物中心打败。百货公司单纯的购物功能受网络冲击最直接,以商品分类为特色的店场形态已缺乏新鲜感,开放式结构弱化了商品品牌形象,代销分成的运营体系,影响了商户的积极性,商户更愿意选择采取租赁方式的购物中心。


对于百货人来说,百货公司这一传统优势业态退出主流是难于接受的,但残酷的事实是,这传统业态真是衰落了。


以下几点是对百货公司的建议:


1、 对一线城市主商圈的百货公司,加强商品的纵深度和丰富度,以增加对顾客的吸引力,盲目跟风购物中心扩大餐娱经营,既不可行也没必要。


2、 未来百货公司更多的以主力店依托于综合性购物中心,这些主力店主题特色明显,如青春、少淑、折扣或品类专一的新型百货等。


3、 在三四线的百货公司将转为生活型中心,没有条件转型的将关门大吉。继续在这些城市发展综合性百货肯定是脑子有毛病。


4、 通过移动互联网技术加强顾客粘度,如改进会员系统,发展移动支付,利用类似IBeacon技术支持针对性营销等。百货公司的优势不在于传统的网购,而在于原有的统一化管理和营销与移动互联结合。由于百货公司没有自有库存,在实施体验式的O2O方面有天然劣势,入驻百货的品牌商户在实施线上线下对接中,如何解决与百货公司的分成代销模式结合?是研究的重点和难点。


大卖场:高潮已过,未来将收缩调整


Hypermarket是指超大型的自助商场,在中国多成为综合性购物中心的主力店,经过十几年的高度发展,大卖场以其便捷低价和一站式深入人心,但这些优势在网络的冲击下已逐渐弱化,其经营的大多数中低价商品和标准品类,成为网络最直接的猎物,包括最难网购的新鲜食品类。除网购的直接冲击外,蓬勃发展的社区商业小型超市,以其更便捷分流了不少购买力。


还有更尴尬的,城市主商圈的购物中心经营培育成熟后,与大卖场的甜蜜期宣告结束。低租金已让业主忍无可忍,结果是广州中华广场撵走吉之岛,正佳广场缩小百佳面积。而三四线城市的购物中心虽然租金低,但多数在新商圈,短期内购买力难以支持一万多平方米的场地,何况竞争对手还很多。


未来一段时间,大卖场将会调整开场计划,以巩固原有项目为主,对新开场物业的要求更高,利用众多物业选择性进一步打压业主租价。另一方面,大多数大卖场都有条件发展中小型超市,似乎这方面空间更大。

对于业主来说,大卖场始终是又恨又爱的双刃剑,上帝公平,大卖场也有难受的一天。


专业店:潜力巨大,最具成长性。


所谓专业店就是在同一商号下经营同一类别的多品牌商品。在发达欧美国家专业店的数量和品类都非常多。


专业店是在商业和购物力水平发展到一定程度后,市场细分的结果,它的特点是目标群清晰,商品具有纵深度,店铺面积中等,刚好填充了购物中心在划分主动线后部分低价值铺位,成为维护购物中心稳定的次主力店。


近几年中国专业店业态发展不够快,主要原因是中产阶级成长慢,对市场细分需求不足,国内运营技术缺乏。目前发展较好的专业店是电器、书店和部分健康美容用品,未来更有前景是家居、女装、孕童和日用品类等的专业店。


专业店由于拥有自有库存,在与网络结合实行线下线上同步方面空间广泛,这也是李嘉诚考虑卖百佳不卖屈臣氏的原因。


社区型超市:快速发展,O2O前景广阔


Supermarket作为传统的零售业态,随着社区商业的发展,在品牌和数量方面将快速增长。但目前我们并没有感受到这种业态发展的明显提速,超市无论在店铺形象和社区人群结合上似乎尚未找到新路子。


小型超市发展的障碍:一是社区人口增长慢,特别新社区入住率偏低,难于支撑单店销售;二是没有形成很强势的品牌,在规模效应和规模成本上没有展示优势;三是与区域性商业中心超市有竞争,由于其吸引力较弱,暂时处于劣势。


这些问题在未来较短时间内将有明显改善。发展社区超市的重点是标准化连锁化,重点解决O2O的区域划分及物流配送,更多的跨界超市将出现,超市将进一步与多元化的社区服务结合。


专门店:迷途羔羊,线上线下结合虽将成趋势,但面临渠道和运营体系改造等重大问题。


专门店与专业店的区别是单一品牌,规模相对小型化。目前专门店有逐渐将其经营重心由百货公司向购物中心转变的倾向。


不管购物中心如何加大餐饮娱乐的比例,作为商户重点和租金的主要来源,专门店的作用不言而喻。专门店品牌的招商困难,造成了在建购物中心不能全面开业。


品牌专门店无法抵挡网络的诱惑,已纷纷触网,但网购的中心化无法解决传统分销带来的问题,毕竟大多数的品牌销售都来源于区域代销和经销。还有,如何解决自营线下实体店受影响?目前似乎没有找到解决问题的出路。


这种困惑造成了近期品牌商的开店意欲低迷,造成商业项目一般性商铺空置和收益低下,成为威胁购物中心生存和发展的重要问题。如果线上收集信息和支付、线下体验这种我们期待真正的O2O成为趋势,那么线上与线下实体店的商品价格和品类最终将趋于一致,渠道和内部运营体系改造只是时间问题,品牌商和分销商终究能妥协出一种办法,互联网技术上也足以支持。


如果线下实体店越来越多变成品牌体验店,这将对品牌专门店的拓展产生深刻影响,包括店铺规模更大,布点更均衡,数量会变少,购物中心和百货公司在规划招商和运营策略上也将有重大调整。


便利店:销售平淡,前景最具不确定性


7-11便利店是全日本的零售冠军,这种小店铺大生意似乎难于理解。除日本,在密集程度较高的东方城市如泰国、新加坡、韩国等,便利店都占据主要地位,但目前中国似乎没有看到这种前景。

中国便利店在十年前经历过高速扩张,分分合合,大浪淘沙,现在真正发展得好的不多。消费习惯,中国城市结构的特殊性及价格偏高和住改商等都可能是制约便利店的发展。


但商业发展都有规律可循,国外行,中国同样行,只是时间问题而已。


无店铺销售:网购已成唯一,网购的影响才刚开始,但网络将成实体的一部分。


过去存在的电视购物、电话购物等逐渐消失,网络购物的发展有几个问题值得深思:


1、 网购虽然有阶段性问题,但远没有达到高峰,因为中老年人群正在加入,农村市场广阔,技术提升和物流的发展,这些都是利好因素。

 

2、 网购对实体的影响不是简单的分蛋糕,网购促进了新需求,对实体的影响没有想象的大,O2O有间接促进实体的一面。

 

3、 线上导入线下,上门服务这种网络方式快速成熟发展,但真正需要体验的穿戴类商品的O2O发展缓慢,很多问题需要解决。

 

4、 网购不会一家独大,微信的去中心化空间广泛,对淘宝最终形成有份量的竞争。

 

5、 移动支付发展迅猛,在5年内信用卡消费将会减少一半,下一个被颠覆的可能是银行业。




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