世品新观点

董事长谢仕平:商业地产饱和--自持 or 销售?日期:2015-01-28

 

商业地产饱和呈阶段性?

 

中国商业地产的建设周期与宏观经济大背景及房地产开发的周期是一致的。目前商业物业饱和已成共识。

有几组数字说明了商业地产的饱和程度。

 

目前,中国已开业的购物中心有3100家左右,2015年将达到4000家。从现在到2025年,还有7000家建成开业,届时购物中心将超10000家。我国目前有320多个地级市,有2860多个县级,平均每个地级市的购物中心在10多年后将达到30多家,换算到县,每个县也将在4家以上。

 

中国的商业地产投资存量已经超越日本,投资存量的价值增长15%,达到1.5万亿美元。而在全国新供应的土地中,商办用地的增长为40%以上。

 

一线城市购物中心的空置率达到了8.4%,二线城市达到了10.5%

 

人均商业面积1.5平方米是国际上评判商业地产物业是否饱和的一般标准,按此标准,中国商业地产饱和的重灾区是银川、呼和浩特、沈阳,共有20个城市超过此标准。

 

而在广东,按不完全统计及经验评估,目前商业地产最饱和的地区是佛山、中山和湛江,仅佛山在建的商业面积达到800万平方米,在市区季华路上超过10万平方的商业体就有近10家。

 

本人认为,这种饱和是阶段性的。当然,阶段也有长短之分,至少在五年内会出现相当困难的局面。从长远看,城镇化的带动、中产阶级的成长、土地核心位置资源的稀缺性都决定了商业物业的价值是存在的。关键的问题是方向、经营和实力,具备条件的企业就能捱下来,目前看长短结合可能是最好的策略。

 

选择自持或销售的几个原则:

1发展商的财务回报模式和财务目标是首要考虑的。从公司发展战略、现金流及机会成本三个方面去决定要销售的比例。

 

2区位优势。如果项目区位比较成熟、招商难度低,预计整体开业及后续运营相对轻松,可考虑增加持有的比例。具体的标准可参考开业后前6年(即两个租期),每平方米租金年回报率不低于全部投资(包括地价)的5%—6%

 

3规模和结构。以下几种情形应考虑基本自持经营:规模过小(如小于2万平方米);地块容积率较高;基本密闭式建筑;与其他商业功能连接过于紧密不能相对独立的。

 

商业物业分散销售中须注意的几个问题:

1在规划报建阶段及早确定销售比例,因为销售多少对于定位、结构、经营影响重大,而且以后可调整性很差。

 

2坚持以经营概念带动销售,目前投资者已相当成熟,没有经营的规划和理念,没有具备吸引力和亮点是很难打动投资者的。这意味业主不可能全身而退,须持有部分物业引进有实力及定位相符合的品牌商户。

 

3及早确定是否返租。返租的好处是易于统一经营管理,统一开业,期望在返租结束后小业主能按既定成形的规划继续走下去。但返租是国家政策的灰色地带,在税收分割、场地交接和租户承租年限等问题上处理相当复杂,而且影响前期业主的销售收入(如果是一次折扣)。

 

4如果实行返租,采取租售合一的模式,避免以小产权式销售。即是销售区域商铺间隔图与今后长期出租经营的图是基本一致的。因为在返租期结束后你根本不可能重新间隔商铺交还业主,租售不一致的小产权铺本质上是一种融资的金融产品,将是一条不归路,目前投资者已相对成熟,失败的例子太多,已不会轻易选择这种类型的投资。

 

5最理想的返租期限是两个租期,即6年。因为太短达不到旺场后交接的目的,太长商铺投资缺乏灵活性,且业主返租负担很重。目前看,3+3模式(即前3年一次折扣,后3年逐月或逐季返还租金)是不错的选择。

 

6选择相对独立的区域集中进行销售,避免因销售影响日后经营。但应注意在合理区隔的前提下加强整体性和有效带动以增强投资者的信心。独立区域销售部分最好设计独立的主题错开经营。

 

7把握租售节奏。成熟区位的项目可以考虑先招租再开售,否则相反。但无论销售先后,都必须在整体规划完成、已有完整的经营概念、有主力客户意向后才开始组织销售。

 

 


世品原创,转载请注明出处

如果您喜欢就分享到朋友圈吧。

【世品新观点】是领军人物谢仕平董事长专题栏目,敬请继续关注。

 

将文章分享至:
友情链接