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董事长谢仕平:社区商业的发展空间有多大?日期:2014-12-22

前十年炒楼,后十年炒股,从众心理是中国的传统文化,民众讲究羊群效应,商业地产的开发也不例外,近年社区商业投资成为关注热点。中国的社区商业到底有多大空间,如果警惕泡沫?与大家分享一些观点。
我们先来明确一下社区商业的概念。
社区是在一定地域内发生各种社会关系和社会活动,有特定的生活方式,并具有成员归属感的人群所组成的一个相对独立的社会实体。所以,生活个性和互动交流是社区最重要的特性。

社区商业标签应该是:1、强调便利性;2、客户粘度高;3、延伸性服务。为了提高开发和管理效率,渐渐形成各类型标准化程度较高的社区商业产品。

目前社区商业产品众多,标准和定义基本上是各自表述为主,故此会出现大至缤纷城,小至万科“五菜一汤”百花齐放。本人查阅了一下相关资料,早在2000年,国家商业部已经发文提出《社区商业设施设置与功能要求》,姑且作为社区商业定义的官方标准版(见下表):

通过对比市场发展状况,应该说大体方向上没什么偏差,但细部发展差异较大,官方版标准更多以城市功能规划的角度去表达,而市场开发更多侧重于消费需求和收益预期。

在国外,社区商业最早起源于欧美,后来发展到世界各地。目前业内把社区商业归纳为欧美模式和新加坡模式。欧美模式更偏重于市场自然发展推动,而新加坡模式更偏重于政府主导规划。由于美国模式在土地规划使用的国情基础与我国大相径庭,一般而言国内更多地会参考新加坡模式。

新加坡政府将社区商业分为邻里商店、邻里中心和新镇中心三种不同级别,和我国官方版标准较为相似:(见下表)

本人认为,以上是广义的社区商业概念。如果从易于研究和辩识的角度,将第三类的社区商业中心(新镇中心)归类为区域性购物中心更准确些。比如中山、东莞的一些镇区的数据特征就比较符合了。如此,中国社区商业可以定义为:商圈半径1·5公里以內,服务人口2~5万人,建筑面积0·5~2.5万平方米,核心基础是满足日常生活必需的商品及便利服务,延伸社区社交和互动功能。

与城市中心型购物中心和区域性购物中心相比,中国社区商业的发展空间无疑更为广阔,因为伴随着十文年住宅地产的快速发展,中国的新社区建设日渐成熟,功能不断完善;大多数社区都预留着比例不小的商业配套物业,总的体量很大;消费习惯在改变,跨区域购买减少,未来居民更习惯就近解决日常所需的物品和服务;互联网技术日渐成熟提供了o2o的可能性,而社区配送和体验更便捷成本更低。
但是,与区域性购物中心和城市中心型购物中心相比,社区商业存在的问题更多。与宏观的发展空间相比,把握社区的成熟度和发展节奏,关注运营技术显得个更为重要。目前的存在问题主要有:社区入住率低,很多社区成熟需要很长时间,消费人口不足;开发商注重销售不重视经营;结构单一分散,互动性和交通织织差,比如很多街区垂直二层销售后,二楼空置影响气氛;新业态进入少,功能简单,很多社区商业化缺乏丰富度影响吸引力;与互联网的结合尚属起步阶段。顺风的嘿客,到现在我们都很难理解它的营利模式和核心经营能力。
针对社区商业开发的建议:

1.合理控制社区商业的规模,根据社区总居民量及入住节奏及周边市场竞争确定开发体量。
2.处理好租售关系,在目前市场相对清冷、社区成熟较慢的形势下,可以考虑以销售为主的模式,但必须保留重点商户所需场地为自持,以便带动其他商铺。尽量采取短期(3年)的返租模式,以保证整个项目可以按时开业。
3.结构上以线性街区为主,高度不超三层,釆取集中和分散相结合。规模超过1.5万平方米的社区商业,尽量使二层能平面流动,避免单纯垂直分割。
4.社区商业虽然相对简单,但商业的基本规律是一致的,必须注意开发过程中的组织和计划。


针对社区商业运营的建议:

1.关注社区的成熟速度,研究与区域购物中心的竞争关系。
2.整体承租全部面积,可考虑重点功能如超市等自营,以提高技术含量。
3.丰富功能,针对家庭受众需求,构建家庭成长式消费生态。

4.关注O2O互联,努力搭建会员平台。

5.注重社区人文情感互动。

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